주택임대사업자 혜택 폐지 후 투자 전략 분석

주택임대사업자 혜택 폐지 투자 전략 분석 동기

 

금일(7월7일) 국회에서 주택임대사업자 혜택을 폐지하는 법안이 제출되었습니다.

주택임대사업자에게 제공하였던 종합부동산세 합산배제와 5년민간임대주택등록 혹은 8년 준공공임대사업자등록시에 제공하던 양도세 중과세 예외 규정을 소급하여 폐지하는 내용이 담겨있습니다. 3년전 정부의 정책을 믿고 준공공민간임대사업자등록을 하였던 많은 주택임대사업자들이 반발을 하면서 SNS와 카페에 불만을 쏟아내고 있습니다.

 

정부의 정책 기조가 일관되게 다주택자의 주택보유를 제한하고 세금을 더 많이 부과하여 공공복지를 위하여 많이 사용한 세금을 보전하려고 하는듯합니다. 2023년부터는 국내 주식을 매도하여 2천만원 이상의 수익이 발생하는 경우에 22%의 양도세를 부과하겠다는 방안을 발표하였습니다.

 

신문기사와 언론매체를 통하여 많은 부동산 전문가들께서 서울의 핵심지와 경기도의 직장 인접한 위치에 양질의 아파트를 제공하지 못하면 공급 부족으로 인하여 자본주의 시장 메커니즘에 의하여 양도세 80%가 부과될 경우에는 내놓았던 아파트를 거두어 들이게 됩니다. 시장에 매물은 소수 물량만 남게 되므로 자연스럽게 가격은 높게 형성될 것입니다.

 

많은 주택 전문가들꼐서 주택 안정화 관리 방안이 적용된 이후에 서울의 아파트 가격이 큰 폭으로 상승할 것으로 예상하고 있습니다.

 

2019년 기준으로 직장인가구 평균 소득을 살펴보고 직장인 가구소득으로 장만할 수 있는 서울내의 아파트를 찾아보도록 하겠습니다.

 

통계청 2019년 가구별 소득 평균

 

통계청의 소득 항목을 살펴보시면 구성원 1인 가구부터 2~5인 가구의 평균 소득이 정리되어있습니다.

 

전체 가구의 평균소득은 놀랍게도 상당히 높은 편이었습니다. 맞벌이 부부 및 급여소드과 사업소득이 모두 합해진 수치라서 상당히 높은 것 처럼 보입니다.

 

통계청 사이트에서 "가구당 월평균 가계수지(2019)"를 선택하시면 자료 확인이 가능합니다.

 

 

 

 

2020년도 5월21일에 업데이트된 자료입니다.

전체 가구의 평균 가구원수는 3명이고 소득은 약 550만원이고 지출은 403만원입니다.

순수의 지출을 제외하고 남아서 저축가능한 금액은 약 150만원입니다.

 

 

 

상계역 주변 대장 아파트 분석

서울에서 가장 아파트 가격대가 저렴한 곳으로 알려진 노원구의 실거래가를 분석해 보도록 하겠습니다.

무주택자인 보통의 가계에서 재개축 호재가 있는 상계역 주변의 아파트를 대출을 통해서 장만하기에는 대출 가능한 금액이 60%로 제한 되므로 전세를 끼고 갭투자로 매수하는 전략을 분석해보겠습니다.

 

 

 

 

상계역 아래쪽 역세권의 대호아파트가 26평형이 4억1천만원입니다. 평당 1,577만원입니다.

상계역 윗쪽 역세권의 아파트가 19평에 3억2천만원입니다. 평당 1,684만원입니다.

 

 

 

 

단지 이름이 안보이는데도 중앙에 보이는 단지가 24평에 7억3천입니다. 평당 3,041만원입니다.

 

 

 

실거래가 기준 1개월 31평형의 상계동 평균 가격이 6억이라고 합니다. 평당 1,935만원입니다.

 

 

마들역 주변 대장 아파트 분석

 

 

마들역 역세권의 신규 분양단지인 포레나노원1단지는  24평이 7억8천만원입니다. 평당 3,250만원입니다. 

마들역 왼쪽 아래에 위치한 상계10단지는 25평에 5억4천만원입니다. 평당 2,160만원입니다.

구축은 아직 2천만원 초반대이므로 전세를 끼고 갭투자로 매입이 가능해 보입니다.

 

 

갭 1억 이하로 투자 가능한 25년차 이상 아파트

 

 

 

호갱노노에서 25년이상 단지 중에 갭1억 이하로 매입가능한 단지를 검색해 보았습니다. 4개 단지만 보입니다.

갭 1.5억 이하로 투자 가능한 25년차 이상 아파트

 

 

 

25년차 이상 갭 1억5천만원이하의 매물들을 검색해 보았습니다. 

갭 1억~2억으로 투자 가능한 25년차 이상 아파트

 

 

 

25년차 이상 갭이 1억~2억 사이의 매물을 찾아보았습니다.

갭 2억~3억으로 투자 가능한 25년차 이상 아파트

 

 

 

25년차 이상 갭 2억~3억대의 매물을 찾아보았습니다.

노원역 역세권 아파트들이 다수가 분포되어있습니다.

 

주택임대사업자 혜택 소급폐지 및 양도세 80% 환수 대응 투자 전략

 

위에서 살펴본 자료는 6월17일부동산규제와 양도세 80% 환수 및 주택임대사업자 혜택 소급 폐지의 효과가 본격적으로 발휘되기 전의 통계 자료들입니다. 위 실거래가 자료로는 6월17일 부동산규제의 효과로 인하여 상계뉴타운의 재건축 매물의 실거래가가 상승하였는지 여부가 명확하게 파악이 되지 않습니다.

 

상계역과 마들역의 역세권에서 새롭게 분양하는 단지를 제외한 구축 중에서 입주일로부터 25년을 넘어가서 재건축 대상이 되는 아파트 단지들이 상당히 많은 편입니다. 갭 1억~3억 이내로 아직까지는 재건축 가능한 매물들의 매입도 가능해 보입니다.

 

가구당 소득에서 가구당 평균 지출액을 제외한 순수 저축가능한 금액은 보수적으로 잡아서 150만원정도로 가정하고 상계역 인근의 재건축 아파트를 갭1억이하로 투자하여 장기보유하는 전략이 유용할 것인지 살펴보겠습니다.

1년에 가구당 저축금액은 1,800만원입니다. 현재 시세로 갭 1억을 모으려면 6년을 저축해야 합니다.

현재 시세에서 갭1억으로 투자 가능한 곳 중에서 노원역에서 가장 가까운 단지가 24평에 6억 5천입니다. 평당 2,500만원 수준입니다. 전국 아파트는 1년에 물가상승률에 준하는 3%로 매매가가 상승하지만 서울 아파트는 지난 10년간 서울의 아파트 가격이 50%이상이 올랐던 점을 감안해본다면 6년후에는 현재 호가 6억5천만원에서 30% 정도 상승한 8억4천500만원으로 매매가격이 올라있을 것입니다. 매매가 대비 전세가율을 70%로 낮게 가정하더라도 5억8,800만원입니다. 6년후에는 매매가와 전세가의 갭이 2억 5,200만원으로 더 벌어집니다.

 6년후의 갭 가격은 현재 갭 1억보다 2.5배 증가하여 2억5천만원이 더 필요함을 알 수 있습니다.

 

간단한 분석만으로도 6년의 세월이 흐르면 재건축 재개발 지하철역 개발등의 호재가 있는 지역이 서울의 평균 매매가 수준으로만 상승하는 경우에도 일반 3인 가구의 소득으로는 투자가치가 있는 아파트를 매입하기가 쉽지 않다는 것을 알 수 있습니다.

 

극한의 절약을 통하여 저축금액을 늘리고 주식투자와 같은 적극적인 투자를 고려해 볼 수 밖에 없습니다. 월급만 꼬박꼬박 저축해서는 서울 아파트값의 급격한 상승과 전세가 사이에 점점 크게 벌어지는 갭을 쫓아가기에는 역부족입니다.

 

갭투자금액 1억을 마련하는 방법 연구

 

주변에서 보았을때에 현실적으로는 부부가 결혼후에 10년정도를 기본 생활비를 지불하면서 10년에 1억 정도를 여유자금으로 모으는 것을 보았습니다. 전문직이나 고액연봉을 받는 일부 대기업 직원들을 제외한 보통의 직장인들의 경우에는 자녀가 있는 경우에는 1억을 저축하고 자녀가 없는 경우에는 2억정도 저축을 하는 것 같습니다.

 

주식투자하는 사람들이 기대하는 평균 수익률은 1년에 8%라고 합니다. 매년 8%의 수익을 거두고 한번도 8%이하의 수익을 거두거나 손해를 보지 않는다고 가정을 하면 투자 원금이 1.6배로 증가하게 됩니다. 첫해에 투자한 1800만원은 1.6배가 증가하지만 두번째해에 투자한 1800만원은 1.47배 증가하고 세번째 해에 투자한 금액은 1.36배, 4번째 해에 투자한 금액은 1.26배, 5번째 해에 투자한 금액은  1.17배 만큼 증가하게 됩니다. 첫해부터 6번째 해까지 투자해서 수익이 발생한 금액을 전부 더하면 6년후에 1억2,300만원이 만들어집니다.

 

위에서 분석한 6년후의 갭 가격인 2억 5천만원에 비해서 무려 1억2,700만원이나 모자라게 됩니다.

 

안타깝지만 워렌버핏급은 아니지만 6년이상 매년 8%의 수익으로 투자에 성공하더라도 상계동의 가장 저렴한 재건축 아파트를 마련할 수 없습니다.

 

부족한 투자금액 마련하는 방법

 

냉혹하지만 현실을 인정하지 않을 수 없습니다. 서울에서 뉴타운중에서 가장 저렴한 지역이 상계뉴타운과 신림뉴타운입니다. 신림뉴타운은 현재 4억이상의 현금을 보유하지 않은 경우에는 매입이 어렵습니다. 현실적으로 상계뉴타운이 가장 저렴한 재건축 투자 매물입니다. 

 

선택은 2가지가 가능해 보입니다.

6년후에 보유한 1억을 가지고 여유돈에 맞추어서 6년후에 시세가 저렴하고 갭투자가 가능한 경기도 지역의 아파트를 매입하거나 직주근접 요건을 갖춘 서울의 요지의 역세권 빌라를 전세를 끼고 갭 1억으로 매입하는 것입니다. 공덕역이나 삼성역처럼 직장에 근접해 있으면서 지하철의 여러 노선이 만나는 지역의 빌라 매물들도 아파트처럼 매년 꾸준하게 오르는 것은 아니지만 서울 토지 가격의 인상률만큼 실거래가가 상승합니다. 빌라를 매입하는 경우에는 건물 자체의 노후도와 결로, 누수 곰팡이 관리 상태에 따라서 전세금액이 좌우됩니다. 오래된 빌라일 수록 전세가는 낮아지게 됩니다.

 

2019년도에 경매로 화곡동의 빌라를 300채를 매입하였다가 역전세가 발생하여 임대인이 부도가 발생한 사건을 기억하실 것입니다. 빌라는 개별성이 강하므로 보통 재테크 전문가들이 권하지는 않습니다. 하지만, 종자돈을 2억5천이상으로 키우기 위해서는 삼성역 강남역 과 같은 교통의 요지이자 직장에 가까운 지역의 빌라를 매입하여 2년마다 전세가를 높여가면서 현금을 회수하는 전략도 바람직해 보입니다.