6.17부동산대책 토지거래허가제 지정구역 투자방법 연구

주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17부동산대책) 토지거래허가제 구역 투자방법 연구 동기

서울 경기 인천 지역의 부동산 실거래가가 지속적으로 상승하고 있는 상황에서 삼성역 MICE사업 및 GTX-A노선의 착공후 실제로 공사가 진척되고 있는 현황이 언론에 알려지면서 삼성역과 삼성역 인근의 잠실역 선릉역 주변의 아파트 실거래가 뿐만 아니라 오피스텔급의 나홀로 아파트와 빌라들의 실거래가격이 상승하는 것을 2년간 꾸준히 모니털이하였습니다. 아파트 실거래가는 호갱노노와 네이버부동산에 명확하게 제시되지만 빌라 실거래가는 등기부등본을 뗴어서 매매 내역을 확인해야하는 번거로움이 있어서 일단 네이버부동산에 호가로 올라온 매물이 매도되면서 회색으로 변경된 가격을 실거래가로 간주하였습니다. 집주인이 물건을 내린 경우도 있을 수 있어서 정확한 실거래가가 아닐 수도 있습니다.

 

 2년간 꾸준히 모니터링한 결과 아파트 뿐만 아니라 빌라와 나홀로 아파트들의 실거래가도 10%이상으로 급등하였고 나홀로 아파트의 경우에는 전세가가 매매가의 95%까지 오르는 현상을 목격하였습니다. 아직 삼성역 GBC타워가 완공되지도 않았고 GTX-A 역 공사가 완료된 것도 아니지만 정부에서 주택 안정화 방안을 여러번 발표하였지만 단 한번도 실거래가가 낮아지거나 거래량이 끊기는 현상을 발견하지 못하였습니다.

 

 주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17부동산대책)이 새롭게 발표되었지만 투자자들이 기존에 9.13대책, 12.16대책 발표후 6개월 이내에 서울 경기도 인천 핵심지역의 부동산 실거래가가 폭등하는 현상을 목격하고 투자 방향을 학습하였기 때문에 이번  주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17부동산대책)의 세부적인 규제 내용에 대한 분석과 대응방안이 마련이 되면 투자자들은 다시 한번 크게 움직일 것으로 예상됩니다.

 

서울의 핵심지역에 투자자들이 모여들 것으로 예상됩니다. 주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17부동산대책)에서 토지거래허가구역으로 지정되었으나 투자자겸 실수요자들의 입장에서는 실거주할 의사가 없이 갭투자만을 노리고 진입하였던 경쟁자들이 일정 부분 감소하는 효과를 기대해 볼 수 있으므로 실거주와 투자를 동시에 고려하는 현금 투자 여력이 많은 투자자들의 진입이 늘어날 것으로 보입니다.

 

주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17부동산대책) 토지거래허가제 구역 투자방법 투자 방법

6.17 부동산대책으로 알려진 "주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17, 국토부 보도자료)"의 원문 내용중에서 토지거래 허가제로 지정된 구역들과 추가로 6월 23일에 추가로 토지거래허가제 구역으로 지정된 능곡 원당1구역, 원당2구역, 원당4구역에 6.17 이후로 매수하려고 할때 활용가능한 투자전략에 관하여 분석해 보도록 하겠습니다.

 

 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 서울에서도 가장 핵심지역입니다. 실거주를 하는 경우에 한해서 구청장의 허가를 받아야지 매매거래가 가능하다는 규제가 추가 되었으나 2년이상 실거주를 하는 경우에는 구청장의 허가를 받아서 매수가 가능합니다.

 

삼성 대치 잠실 토지거래허가구역 투자 전략

 

 삼성역 주변의 대부분의 가구는 아파트 세대 못지 않게 빌라 다가구 나홀로아파트 오피스텔이 많습니다. 강남 대치의 명문 학군지 주변에는 대부분 빌라 다가구주택입니다. 현금 투자 여력이 있고 초중고교생 자녀를 두신 30~40대 투자자 가족들이 삼성역 주변의 휘문고 삼성고 주변으로 모여들 가능성이 높아보입니다. 

 6년에서 12년 정도를 전세나 월세로 거주하고 자녀가 진학을 한 이후에 직장 또는 은퇴후에 거주할 주거환경이 좋은 곳으로 이동을 하시려는 가족들이 많이 찾으실 것 입니다. 빌라와 다가구주택은 임차인들은 대부분 전세로 거주하는 것을 선호하지만 근래에 발표된 종합부동산세의 강화로 인하여 삼성 대치 잠실 토지거래허가구역의 임대인들께서는 자신들이 부담해야할 세금을 임차인들에게 전가하는 모습들이 나타날 것으로 생각됩니다. 따라서 순수 전세 매물보다는 전세계약을 갱신할 때에 임대차 보증금은 그대로 두고 월세를 몇만원씩 인상할 가능성이 높습니다.

 기존에는 보증금을 인상할때에 관행적으로 1천만원을 월5만원으로 전환을 해왔습니다. 현재 국회에서 추진중인 부동산임대차 전월세상한제가 시행된다면 신규 계약 또는 임대차계약갱신할 때에 기존 보증금과 월세합산한 총 금액에서 인상할 수 있는 금액이 더 줄어들게 됩니다. 자세한 전월세 변환률은 정부 렌트홈 사이트에서 전월세전환 계산기로 직접 계산해보시기 바랍니다. 혹시 주택임대차보호법 개정안이 궁금하신 분꼐서는 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

 

[주택임대차보호법 개정안]

https://buy4.tistory.com/6

 

기존 임대차 보증금 반환 현금 마련 전략

 새롭게 진입하시는 투자자들께서는 기존의 임차인을 내보내고 자가로 거주하셔야 하기 때문에 현재 거주하고 있는 임차인의 보증금을 반환하실 수 있을 만큼 현금을 마련하셔야 할 것 같습니다. 빌라 또는 다가구주택의 경우에는 매매가의 60%내외를 준비하셔야 하고 나홀로 아파트의 경우에는 80~90%에 해당하는 현금을 준비하셔야 합니다. 나홀로 아파트의 경우에도 소형 평수도 5억을 넘는 경우가 많으므로 4억~4억5천으로 사실 굉장히 많은 현금이 필요하게 됩니다.

 

 현실적으로 현금을 4억 이상을 보유하실 수 있는 직업군 또는 사회적 계층을 살펴보면 일부 연봉 수준이 1억 이상인 개기업의 차장, 부장급이상이신 분들 또는 의사, 변호사등의 전문직 종사자분들, 그리고 자기 사업을 운영하시면서 월1천만원 이상의 현금흐름이 발생하시는 분들이 진입이 가능하실 것으로 보입니다.

 

 다주택자분들의 경우에는 서울 경기 인천 지역의 못난이 부동산을 정리하시고 갈아타시는 전략이 매우 유용해 보입니다. 보유 매물 중에서 매수 후로 매매가 상승액이 지지부진하여 현재 시세에서 물건을 매도하는 경우에는 매매 차익 자체가 작아서 중과세 20%을 납부하더라도 큰 손실은 아닐 것입니다. 매매 경험이 많지 않으신 분들꼐서는 인간이 본원적으로 가지고 있는 손실회피 본능으로 인하여 매도시에 많은 심적인 고통을 겪으시겠습니다만, 손실회피본능은 인간이 투자를 성공하는데에 꼭 극복해야할 심리적인 취약점으로 알려져있습니다. 관련된 성공투자의 습관에 관한 내용은 브라운스톤님이 저자이신 "부의 본능"이라는 책을 꼭 읽어보시기를 추천드립니다.

 

토지거래허가구역내의 투자방향 결론

 

토지거래허가구역으로 지정된 서울 핵심지역에 실거주로 입주하시는 전략을 추천드립니다. 구청장의 허가를 받으려면 무조건 2년을 거주하셔야 하는 측면도 있지만 이번 기회에 다주택자분들께서는 포트폴리오 조정의 기회로 삼으시면 좋을 것 같습니다.

 

토지거래허가구역이 지정된 2년이 지난 2022년에는 현대차 본사 GBC타워 준공이 한층가까워져 있으며 2024년으로 계획된 GTX-A 삼성역 환승센터도 공사가 어느정도 진척되어서 삼성역 주변에 땅을 파는 토목공사가 진행되고 있을 것입니다. 사람들은 눈에 보이는 현상이 있기 전까지는 선진입 투자자분들만 매수를 하시겠지만 공사현장이 가시적으로 눈에 보이면 전국에서 현금여력이 많으신 투자자들이 모여들어서 지금 가격대의 빌라 다가구 나홀로 아파트 , 재건축 아파트를 매수하기는 어려울 것입니다.

 

긴 글을 읽어주셔서 감사드립니다.