주택시장 안정 보완 대책 이후의 투자 전략

주택시장 안정 보완 대책 발표

 

주택시장 안정 보완 대책이 발표되었습니다. 이하에서  7.10부동산대책이라고 지칭하도록 하겠습니다.

 

주택시장 안정 보완 대책 내용중에서 투자에 핵심적인 내용을 요약하고 7.10부동산대책으로 인하여 실제로 투자를 검토할때에 주요하게 고려해야할 취득세 양도세 보유세 종합부동산세를 검토해보고 2주택이상 다주택자를 위한 투자전략을 검토해보도록 하겠습니다.

 

1주택자와 일시적1가구 2주택자들께서는 주택시장 안정 보완대책 7.10부동산대책에 의하여 생애 최초 주택을 매수하시는 경우와 신호부부 특별 공급으로 분양받으시는 경우에 매우 유리한 조건으로 필요한 자금조달이 여유롭게 가능해 지실것 같습니다.

 

임대사업자 소급 페지는 아니라서 천만 다행입니다. 기존에 정부 정책을 믿고 주택임대사업자를 등록하였는데 주택임대사업자 혜택을 현재 시점부터 폐지하는 것이아니라 주택임대사업자 혜택을 소급 폐지를 한다면 부동산 정책에 관한 심한 반발과 조세 저항이 발생할 가능성이 있었으나 기존 임대사업자 혜택 폐지 수준까지는 아니고 기존 임대사업자 혜택은 등록된 임대기간까지 보전해 주기로 하여서 기존 임대사업자들의 반발은 누그러질 것으로 예상됩니다. 다만, 아직도 여당의 다수의 국회의원들이 주택임대사업자 혜택 폐지 또는 주택임대사업자 혜택 축소 하는 법안을 여러건을 제출하여서 7월 임시 국회에서 최종적으로 어떠한 방향으로 결론이 날 것인지 유심히 지켜보아야 겠습니다.

 

주택시장 안전 보완대책 이후의 투자 전략 연구 동기

 

일시적으로 갈아타기 위하여 일시적 1가구 2주택을 보유하신 분들이 아니라 재개발 재건축 매물을 다수개를 보유하셔서 2주택이상을 중장기로 보유하고자 하시는 분들께 도움이 될 수 있는 전략을 연구해보고자 합니다.

 

경제적 자유에 이르는 길은 매우 다양합니다. 부동산 투자를 통하여 경제적 자유를 이루신 분들은 통상 부채를 제외하고 순자산 30억정도를 모으신 분들을 칭하는 것 같습니다. 경제적 자유를 이루신 분들이 쓰신 책이나 유튜브 팟캐스트 라디오를 통해서 들은바로는 그분들 또한 보통의 직장인들과 시작은 다르지 않았습니다.

 

50대 투자자 들 중에서는 IMF를 겪으면서 직장이나 경제적인 어려움을 겪으신 분들도 많으셨습니다. 2005년도 즈음에는 다주택자에 대한 규제가 강화되는 상황에서도 묵묵히 저평가된 부동산을 전세를 끼고 소액투자하시면서 10년~20년의 세월이 흐르고 보니 순자산 30억 이상을 확보하신 경제적 자유인이 되신 것입니다.

 

다주택자가 되는 것은 경제적 자유로 나아가기 위하여 누구나 거쳐가는 과정인 것 같습니다. 주택시장 안정 보완 대책 이나 6.17부동산대책 7.10부동산대책 같은 부동산 규제가 없었으면 더 좋았을 것 입니다. 하지만, 규제는 이미 생겨났습니다. 지금부터는 두눈을 부릅뜨고 7.10부동산대책에서 규제를 하지 않는 투자대상을 찾아서 꾸준히 투자 활동을 지속해야할 것입니다.

 

주택시장 안정 보완 대책  이후 투자 방향

 

아래 분석 글에서 말씀드린바와 같이 임대사업자 혜택이 소급하여 폐지되지 않고 현재 시점으로부터 임대사업자 등록이 폐지가 됩니다. 특히 4년짜리 단기 주택 임대사업자 등록은 전면 폐지되고 기존에 8년을 주택임대사업자로 등록하던 준공공 민간 매입후 임대 사업자의 경우에는 의무 보유기간이 8년에서 10년으로 연장되었습니다.

 

주의해서 보셔야할 부분은 기존 주택임대사업자 소급 혜택 폐지는 아니지만 기존 등록된 주택임대사업 등록기간이 만료될떄까지만 장기 보유 특별공제와 종합부동산세 합산배체의 혜택을 제공합니다. 장기 민간임대 매입후 임대 사업자로 등록하신 분들은 등록후로부터 8년이 지나면 장기보유 특별공제 혜택과 종합부동산세 합산배체의 혜택이 사라지게 됩니다. 일부 매물들을 매도할 동기가 생기게 됩니다.2017년도에 주택임대사업자 등록 시 혜택을 부여하기 시작하였으므로 8년이후인 2025년에 장기준공공민간임대 매물로 등록한 아파트들이 시장에 매물로 나올 가능성이 높습니다.

 

전월세상한제3법을 여당에서 7월 임시국회에서 통과시킬 예정이라서 주택임대사업자 폐지를 전면 시행할 수 있었던 것 같습니다. 2주택 이상의 다주택자들은 취득세 종합부동산세가 모두 증가하므로 다주택자들이 추가로 납부해야하는 세금액을 임차인들에게 월세로서 요구할 가능성이 높습니다.

 

주택임대사업자 혜택이 남아있는 부동산은 빌라와 다가구입니다. 빌라와 다가구는 기본적으로 월세를 받기 위해서 매입하는 상품이므로 주택임대사업자로 등록하는 분들은 여전히 존재할 것입니다. 7.10부동산대책과 전월세상한제3법에 의하여 주택임대사업으로 등록한 빌라와 다가구의 월세를 상한선인 5%까지 꾸준히 인상할 것입니다. 2년 월세계약을 하는 경우에 5%만 인상하는 경우에는 1년에 2.5% 월세 인상이므로 크게 무리한 인상이 아니므로 물가 안정에 기여하게 될 것 입니다. 다만,  월세 계약을 1년마다 1회씩 갱신하면서 5%씩 월세를 인상하는 경우에는 물가에 비하여 높게 월세가 인상되어서 서민들의 주거안정성이 낮아지게 됩니다. 더 저렴한 월세를 찾아서 교통과 인프라가 좋지 않은 서울 경기 인천 외곽으로 밀려날 가능성이 높습니다.

 

주거형 오피스텔의 수요 증가

 

아파트 투자가 7.10부동산대책 대출 규제로 인하여 쉽지 않습니다. 상대적으로 대출이 용이한 주거용 오피스텔에 대한 수요가 증가할 것으로 판단됩니다. 베이비부모 세대의 대규모 은퇴와 맞물려서 기존에는 퇴직금을 이용한 서울 경기 인천 지역에 대한 재개발 투자와 전세 갭투자가 유행하였으나 7.10부동산대책으로 인하여 취득세 보유세 종합부동산세의 3중 부담과 2년이상 주택을 보유하는 경우에도 주택 양도세에 대한 중과세율이 기본 세율에 20~30%가 추가되어서 주택의 매매를 통한 차익이 줄어들게 되었습니다.

 

은퇴한 이후에 세금을 납부하기 위하여 보유하고 있던 다주택중에 일부를 처분하는 것보다는 현재 보유하고 있는 주택들을 그대로 유지하면서 임대차 계약 연장시에 월세를 상한인 5%까지 높이는 방향으로 변화할 것으로 보입니다. 퇴직금의 여력이 있는 은퇴세대에서는 주거형 오피스텔을 매입하여 오피스텔의 원리금 상환액을 제외한 순수 수익금으로 다주택의 종합부동산세 재산세 를 납부하는데에 사용하면 10년이상의 기간을 다주택을 보유할 수 있습니다. 부동산 양도세에 대한 규제가 완화되는 시점에 자산 가치가 떨어지는 주택들을 매도하여 차익을 극대화하는 전략이 바람직해 보입니다.

 

빌딩 투자 수요 중가

 

정부의 주택시장 안정 보안 대책은 기본적으로 주택을 대상으로 취득세 보유세 종합부동산세를 높여서 주택 중에서도 아파트의 가격 인상을 막는데 초점이 맞춰져있습니다. 현금 자산이 풍부한 자산가들의 입장에서는 아파트에 자본을 투입하여 양도세 중과를 받기 보다는 주택이 아닌 상품으로 투자처를 변경하는 것이 바람직해 보입니다.

 

몇년후가 될지는 명확히 알수는 없으나 건설경기가 하강하여 경기 침체가 심해지는 시기가 오면 다시 취득세 완화 양도세 완화와 같은 규제 완화가 다시 등장할 것입니다. 현금 자산을 불완전하게 주식에 투자하기 보다는 수익형 부동산으로 거대 자본이 움직일 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.

 

7.10부동산대책 이후의 투자 전략

현금흐름을 극대화 할 수 있도록 서울 경기 인천 지역의 핵심지의 빌라 다가구를 전세를 끼고 매입한 후에 장기임대주택으로 등록하여 종합부동산세와 재산세를 빌라 다가구에서 받는 월세에서 충당하면서 10년정도 보유하는 전략도 가능해 보입니다. 서울 경기 인천 핵심지의 토지 가격은 매년 우상향하고 있으므로 아파트 만큼은 아니지만 빌라 다가구 주택도 매매가가 상승하기 마련입니다. 

 

부동산 규제를 장기간 지속하면 국내 건설경기가 하강하고 고용유발 효과가 감소하게 되므로 정부에서는 다시 양도세 완화와 같은 규제를 낮추는 정책을 시행할 것입니다. 그때가 올때까지 현금흐름을 충분히 만들어서 규제가 풀리는 시점에 10년 장기보유 임대사업으로 등록한 매물을 매도하여 차익을 확보하고 그 여유자금으로 다시 서울 요지의 아파트를 전세를 끼고 갭투자로 진입하시는 방법도 가능해 보입니다.

 

긴 글을 읽어주셔서 감사드립니다.